부동산 부자되는 대출의 비밀 저자 이흥규 출간, 매일경제신문사 출간, 2024.02.15.부동산 부자되는 대출의 비밀 저자 이흥규 출간, 매일경제신문사 출간, 2024.02.15.책 소개 자본주의 사회에서 대출은 선택이 아니라 필수다!우리가 살아가는 현대 사회는 자본주의 사회이다.자본주의 사회에서는 대출을 이용하는 사람과 이용할 수 없는 사람의 격차가 갈수록 확산될 수밖에 없다.대출을 잘 활용하고 바로 자본주의 사회에서 빨리 부자가 될 수 있다.인플레로 우리가 아무런 행동도 하지 않았음에도 불구하고 우리가 가진 화폐 가치는 하락해서 움직여야 한다.은마 아파트 시세에 볼.09년에는 10억원에서 은마 아파트 35평을 살 수 있다.그러나 지금은 동일 평형이 24억원 정도다.15년 만에 가격이 2배 이상 올랐다.10억원도 적은 돈은 아니므로 만약 2009년 대출을 받아 은마 아파트를 구입했다고 하면 돈을 50%까지 받는다고 가정했을 때 제 돈 5억원만 있으면 가능했을 것이다.그러나 지금 같은 조건이라고 해도 제 돈 12억원이 필요하다.결국 과거에는 5억원만 있으면 대출 5억원을 받고 은마 아파트의 주인이 될 수 있었을 것이며 지금까지 보유하고 있으면 15억원 이상의 차익을 얻을 수 있었을 것이다.이처럼 대출을 활용하면 내가 가진 현금 자산보다 훨씬 높은 가치의 부동산을 구입할 수 있다.자본주의 시대에는 준비된 자와 공부한 사람만 부자가 될 수 있다.지금 당장 시작해야 한다.대출에 대해서 잘 알게 되면 자신이 원하는 부동산을 좀 더 효율적인 가격, 적절한 타이밍에서 구할 수 있을 뿐 아니라 자신이 인수할 부동산의 범위가 넓어지고 최상의 결정을 내릴 수 있다.이런 대출을 폭넓게 활용하면, 자산을 증식시킬 수 있다.예수 24저자:이·판단 서울 시립 대학 수학과를 졸업하고 10년간 한 직장에서 착실히 근무하고 있다.외적 동기보다는 내적 동기에 의해서 인생을 살아가면서 기대보다 편안함에서 행복을 찾는 삶을 추구한다.운동, 명상, 공부, 작문을 즐기고, 항상 절제하는 인생을 살려고 노력한다.”대출로 부자가 되는 세상”이라는 네이버 블로그를 운영했으며 대출을 몰라서 손해 보는 사람이 없도록 대출에 대한 정보를 전달하고 있다.이 책의 인세는 전액 불우 이웃에게 기부할 예정이다.제게 세상이 조금이라도 살기 좋은 곳으로 바뀐다.블로그:론으로 부자가 될 세계(https://blog.naver.com/supplykool)유튜브:엠지 벙커(www.youtube.com/@loan-banker)인스타그램:mz_banker(www.instagram.com/mz_banker)예스 24)목차 프롤로그 대출을 공부해야 하는 이유… 5part 1 대출의 기초부터 탄탄하게 마인드셋 01 좋은 대출과 나쁜 대출이 있습니까? …… 1902 대출 상담사를 통하면 금리가 높다? …… 2303 은행 직원들은 대출에 대해 모두 알고 있을까? …… 2604 연체되면 바로 경매에 부쳐진다? …… 3005대출은 비교해 볼 필요가 없다? …… 3521 – 나쁜 대출이 소비를 위해 받는 대출이라면, 좋은 대출은 생산을 위해 받는 대출입니다. 부동산, 사업, 지적재산권 등이 있는데 이 중에서 가장 쉽게 접근할 수 있는 것이 부동산입니다.29 – 대출서류를 작성할 때 그냥 기계적으로 자필 서명하지 말고 모르는 것은 정확히 물어본다. 마음이 내키면 작성한 서류의 사본을 요청한다.33 – 기한이익이란 대출을 이용할 수 있는 기한이익의 상실 후에 1~2개월 정도의 시간을 부여하고 있음38 – 상호금융회사가 지역별로 다른 회사이며 예금자보호도 회사별로 각각 적용받을 수 있음検出された言語がありません。
入力言語を確認してください。전국은행연합회 소비자포털 금융상품정보, 금리/수수료 비교공시, 금융서비스정보, 소비자정보, 금융교육, 보이스피싱 정보 portal.kfb.or.kr은행별 금리 공시 part2주택 담보 대출 06주택의 정의, 주택이란 무엇입니까?……4307주택 융자의 채무자별로 분류하는 기준은 어떻게 됩니까?……4708기업 주택 융자의 채무자 분류하지 않나!!!…5109대출을 어떻게 쓰느냐에 따라서도 대출이 다르다는 것입니까?……5710기업 자금 대출 용도 증명이 필수라고요?……6311대출 가능 금액 LTV, DTI, DSR의 총 3단계 관문을 넘어야 합니다……6512 DSR 어떻게 하면 낮출 수 있을까?DSR제외 대출은?(전세 자금 대출 vs전세 보증금 대출)···..7146-대출을 받을 때는 주택법상 주택뿐만 아니라 분양권이나 조합원까지 주택으로 분류됩니다. 상가주택은 비율에 따라 주택과 비주택으로 나뉘고 오피스텔은 비주택으로 분류된다.-48가구 주택담보대출 채무자 분류(1)생애최초-가구 구성원 전원이 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 한다/주택분양권 및 입주권을 취득한 적이 없어야 한다/2)서민 실수요자-서민은 소득이 적은 실수요자는 무주택을 의미하는 부부 연소득 합계 9000만원 이하. 무주택세대주가 조정지역의 8억원 이하 주택을 구입하는 경우 3) 무주택자, 4), 1), 5), 다주택자53 – 기업주택담보대출개인사업자/법인주택임대업주택매매업기타업종58 – 주택구입자금/생활안정자금61-생활안정자금 대출을 받은 뒤 주택을 구입하면 대출이 회수된다. 세대 전체에 적용LTV: 담보인정비율, 담보금액 대비 얼마만큼의 대출이 나오는지 비율로 나타낸 것 DTI: 총부채상환비율, 소득 대비 부채비율 소득에 따라 대출가능금액을 산출 주택담보대출 원리금과 기타 대출이자의 합계를 연소득으로 나눈 값 주택담보대출원리금 + 기타대출이자 / 연소득DSR : 주택담보대출원리금 + 기타대출원리금 / 연소득DSR제외 대출-분양 주택 중도금 대출, 재건축 재개발 주택 이주비 대출, 추가 분담금 중도금 대출-비주택 부동산 분양 중도금 대출, 재건축 재개발 이주비 대출, 추가 분담금 중도금 대출-서민 금융 상품, 햇살론, 사잇도루-300만원 이하 소액 대출-전세 자금 대출(전세금 대출 제외)-주택 연금(리버스 모기지 론)-이차 보전 등 협약 대출-긴급 취급 대출 불가의 채무 인수·임차인 상환 부담 경감, 채무 상환을 지원하기 위한 목적으로 분할 상환 조건을 변경하는part3 주택담보대출(실전)13 신용대출이 많은데 주택담보대출을 받을 수 있을까요? …… 8114 소득이 없는 주부입니다. 대출을 받을 수 있을까요? …… 8615 소득 합산 그게 궁금해… 9116 주택담보대출 당시 규제지역이어서 추가 약정을 체결했는데, 만약 비규제지역이 된다면? …… 9517의 주택담보대출이 있는 집에 세입자로 들어가도 될까요? …… 9982-중도금대출과 잔금대출은 동시에 존재할 수 없으므로 대출가능금액=담보가액*LTV(담보인정비율)84-아파트 잔금대출을 받을 때 신용대출을 갚는 조건으로 대출을 받으면 기존 신용대출의 DSR 계산은 신경 쓰지 않아도 된다. 대출을 받을 때 기대출 상환 조건으로 하면 기대출이 DSR 계산에서 제외된다.87 – 소득의 종류 1)증명소득 2)인정소득3) 신고소득 – 근로소득, 사업소득, 재직증명서_ 근로소독원천징수영수증사업자는 사업자등록증_ 소득금액증명으로 소득을 증명 2)인정수입: 국민연금, 건강보험료3) 신용수입 – 신용카드 사용액과 소득예측모델 인정수입, 신고수입은 최대 5000만원까지지만 증빙 가능89-소득예측모델 추정이라는 신용정보회사의 소득추정액을 인출하여 사용나이스신용정보, 코리아크레딧뷰로90-신고소득, 인정소득을 사용할 수 있는 경우 1) 부부합산소득이 2400만원 이하인 경우 2) 연소득이 없는 것으로 보는 퇴직자 또는 연소득이 없는 것으로 추정되는 직장가입자의 피부양자인 경우 3) 전년도 또는 당해 연도 사업개시하였으나 입증서류가 발급되지 아니한 사업소득자인 경우92-사업소득은 수입금액이 아닌 소득금액으로 계산하여야 함101- 월세가 싸면 바로 계약하지 않고 최우선 변제금 이내에 계약을 하시면 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다102-전세 후순위 대출 임차인이 있는 주택을 담보로 은행이 대출을 취급하는 것 2금융권에 문의하는 것 담보가액*LTV-선순위 채권금액part4 주택담보대출(사업자) 18 신규 사업자도 창업자금 대출을 받을 수 있을까요? …… 10719 법인도 대출이 안되는 경우도 있나요? …… 11120 가계담보대출을 받은 후에 사업자대출을 받을 수 있나요? …… 11521 RTI가 안 나와요. 그래도 대출을 받을 수 있나요? …… 118109 – 용도증빙의무법인은 5억원 이하, 개인사업자는 1억원 이하 생략 가능111-재무제표란 자산이나 부채 등의 현금흐름을 기록한 표대손충당금이라고는 받을 수 없는 돈에 대비해 적립하는 적립금을 의미 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실자본잠식이란 자본금 자체가 없어지는 것RTI : 임대이자상환비율 임대료를 받아 이자를 낼 수 있는지를 측정하는 수치 비주택은 1.5배, 주택은 1.25배를 충족해야 대출 가능 월세/대출이자 = 1.5배 변동금리보다는 고정금리로 대출을 받았을 때 RTI 계산이 더 유리하다part 5담보 신탁 대출 22 근저당권 vs담보 신탁의 차이를 알고 싶습니다……12523담보 신탁 체결에서 관리까지 알아보지 않나!!!…13024어떤 경우에 담보 신탁 대출이 필요합니까?……13425의 경우 보증 보험에 가입할 수 없습니다……13826신탁 대출, 안전한 건가요?……14127신탁 대출, 실전 사례를 통해서 알아보지 않나!!!…145126-저당권은 소유자가 그대로인 반면 담보신탁은 소유자가 바뀐다. 채권최고액은 채권을 청구할 수 있는 최고액131-저당권설정 : 대출약정서, 저당권설정서류 담보신탁대출 : 대출약정서 / 담보신탁계약서 우선수익권증서 발행 소유권이 신탁회사에 이전 소유권의 귀속 : 소유권이 신탁회사에서 다시 소유자에게 돌아갈 것 명도소송은 최소 8~9개월 소요 공매와 경매의 차이는 명도집행이 가능한지 여부우선변제권이란 전체 보증금에 대하여 우선적으로 변제받을 수 있는 권리 최우선변제권 : 보증금이 작은 임차인은 집에 대출이 많든 없든 지역별로 최우선변제금만은 최우선이고, 보장은행은 임차인이 있든 없든 최우선변제금만큼 차감하여 대출을 취급하는 보증보험상품 MCI보험,\MCG보험보증보험에 가입할 수 없는 경우, 1) 소유자가 법인인 경우, 2) 방 수가 여러 개인 경우, 3) 선순위 임대차(전세, 월세)가 있는 경우 – 본인이 거주해야 하는 본인과 본인의 가족만 거주하는 경우, 4) 고시원, 모텔, 호텔 등 방 수가 많은 경우신탁부동산에 전세를 놓는 것이 가능한 전세보증금으로 대출금을 상환하는 조건으로 임대차 계약을 맺는다.신탁 대출은 최우선 상환금을 차감하지 않아도 된다.part 6 전세자금대출 28 전세자금대출을 받는데 왜 보증서를 발급해야 하나요? …… 15129 전세보증보험의 보증기관별 특징은? …… 15630 전세보증보험에 가입하지 않아도 전세대출을 할 수 있는 방법이 있다면서요? …… 16031 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다고 하는데 어떻게 해야 하나요? …… 164152-전세대출의 2가지 방법 1)보증서 발급 2)질권설정보증기관 한국주택금융공사 HF주택도시보증공사 HUG 서울보증보험 SGI서울보증보험-사기업/전세가격 상한은 없으며 한도는 5억원 주택도시보증공사-안심전세(대출금과 보증금액 모두 보장) 최대한도는 4억원 신혼가구, 청년가구에 한해 보증금의 90%까지 대출 한국주택금융공사-집주인 동의불필요 법인소유 물건은 HF이용 대출/대출한도는 4억원대항력 유지 – 점유와 전입 / 임차권등기전세금반환청구소송 / 판결문 가지고 경매신청part7 건축자금 융자 32 나도 건축주가 되어볼까? …… 17133 건축자금 대출은 얼마나 받을 수 있나요? …… 17734 건물 준공 후 담보대출 가능합니까? 미분양 주택담보대출! …… 18135 주변에서 PF 대출이 뇌관이라고 들었는데 정말 심각한가요? …… 185건물주가 되는 방법 1) 건물을 매수하는 방법 2) 건물을 직접 짓는 방법건물자금대출PF소규모대출한도:토지비의80%와공사비의70%합계금액대규모대출:신탁활용관리형토지신탁182-미분양 상품에 대해서도 HUG 보증과 같은 보증서를 통해 은행에서 대출이 가능하게 해줍니다. 대출 만기가 건물 준공 시까지의 건축자금 대출을 일반담보대출로 전환할 수 있게 해준다. 유치권 행사 중 – 공사업자로부터 공사금을 받지 못한 때에 행하는 최후의 조치브릿지론 – 1년이내 단기대출part 8 경락잔금대출 36 경락잔금대출이란 무엇입니까? …… 19337 주택의 경락 잔금 융자는 얼마입니까? …… 638 비주택의 경락 잔금 대출 한도를 알고 싶습니다! …… 20139 잘 알려지지 않은 신탁 공매, 수의계약이란 무엇입니까? …… 210194-경락잔금융자를 할 수 없는 사례 대항력 있는 임차인(점유+전입신고)이 있는 경우주택담보대출은 채무자의 주택수에 따라 그 목적에 따라 대출규제가 다르게 적용되는 주택=경매감정가격*LTV-최우선변제금액, 낙찰가격의 80% 비주택=경매감정가격*LTV-상가최우선변제금액, 낙찰가격의 90% 수의계약이라는 임의로 상대방을 선택하여 맺는 계약 https://www.onbid.co.kr/op/dsa/main/main.do検出された言語がありません。
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入力言語を確認してください。인도명령제도란 낙찰자가 대항력이 없는 점유자를 쫓아낼 권리part 9 비주택대출 40 생활형 숙박시설도 대출이 가능한가요? …… 21741의 현재 상태는 주택, 공부상으로는 근린 생활 시설, 이런 경우도 대출할 수 있습니까? …… 22242공장, 지식산업센터도 대출 가능한가요? …… 22643 작은 빌딩도 대출이 가능한가요? …… 230생활형 숙박시설이란 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 개념지식산업센터란 제조업 외에 지식사업 및 정보통신사업 등을 영위하는 자와 기업지원시설이 복합적으로 입주하는 건축물229-지식산업센터의 실제 사업자라면 지금도 시세의 80~90%까지 대출이 가능한 정부 정책자금 대출을 받으면 2~3%대 저금리로 대출을 받을 수 있다.part 10신용 관리 44론이 많다고 신용 점수가 낮게 됩니까?……23745대출을 받은 후에 시세가 떨어지면 은행에서 대출을 갚겠다고 합니까?……24146남편이 돌아가셨습니다.론이 있는데 어떡하죠?……24447론의 이자가 늘고 있어서 갚기 어렵습니다.어떻게 해야 할까요?……24848의 신용이 좋지 않아 소득도 적기 때문에 대출을 받을 수 있습니까?……25249신용 회복, 개인 회생 파산은 어떤 차이가 있습니까?……2552개 신용평가기관 1)나이스신용정보 2)올크레딧신용카드대출은 신용등급이 낮은 대출이다.햇살론 취급기관 – 상호금융기관(농협, 산립조합, 새마을금고, 수협, 신협)과 저축은행사적 채무조정은 신용회복위원회에서 신속 채무조정/사전 채무조정/채무조정 공적 채무조정은 법원에서 관할, 개인회생과 파산사적 채무조정은 신용회복위원회에서 신속 채무조정/사전 채무조정/채무조정 공적 채무조정은 법원에서 관할, 개인회생과 파산
